โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินกับการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อจัดสรรผลประโยชน์ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ โดยโจทก์มีสิทธินำอาคารพาณิชย์ให้บุคคลภายนอกเช่าช่วงได้ จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์พิพาทจากโจทก์ ครบกำหนดเวลาเช่าในวันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๐ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับการรถไฟแห่งประเทศไทย และระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ไม่ได้ต่อสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย ขณะเดียวกันจำเลยยังคงอยู่ในอาคารพาณิชย์พิพาท และชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๖๐๐ บาท ตลอดมา ต่อมาวันที่ ๘ สิงหาคม ๒๕๕๕ โจทก์ต่อสัญญาเช่ากับ การรถไฟแห่งประเทศไทยมีกำหนด ๑๕ ปี นับแต่วันที่ ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๐ ถึงวันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๖๕ ในระหว่างที่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องว่า จำเลยทำละเมิดต่อโจทก์ในระหว่างวันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๕๕ จนถึงวันฟ้อง โจทก์ย่อมเป็นผู้มีสิทธิครอบครองอาคารพาณิชย์พิพาทโดยชอบตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่า การที่จำเลยและจำเลยร่วมยังคงอยู่ในอาคารพาณิชย์ หลังจากโจทก์ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์พิพาทกับการรถไฟแห่งประเทศไทย และชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมา เป็นกรณีที่เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น จำเลยผู้เช่ายังคงครองอาคารพาณิชย์พิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่าอยู่ และโจทก์ผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ถือว่าโจทก์และจำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๗๐ เมื่อโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาแก่จำเลยเมื่อวันที่ ๒๔ กันยายน ๒๕๕๕ โดยให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกมา อาคารพาณิชย์พิพาทภายในระยะเวลา ๓๐ วัน ย่อมเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๖ ถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว การที่จำเลยและจำเลยร่วมยังคงอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์พิพาทตั้งแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๕๕ จนถึงวันฟ้อง ย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและจำเลยร่วมได้โดยชอบ
              
               ตามฎีกานี้ จำเลย และจำเลยร่วมฎีกาว่า การที่โจทก์ฟ้องเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต เนื่องจาก เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์พิพาทในวันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๐ โจทก์มิได้เป็นผู้เช่าอาคารพาณิชย์พิพาทกับการรถไฟแห่งประเทศไทย และกรณีพิพาทยังอยู่ในระหว่างการเจรจาตกลงเรื่องอัตราค่าเช่ากับค่าตอบแทนของผู้ที่เกี่ยวข้องกันหลายฝ่าย แต่โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องว่า การที่จำเลยครอบครองอาคารพาณิชย์พิพาทหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าในวันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๐ เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โดยโจทก์ขอคิดค่าเสียหายอันเกิดจากมูลละเมิดนับแต่ วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๕๕ จนถึงวันฟ้อง เป็นเวลา ๒๓ เดือน ซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากที่โจทก์ต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์พิพาทกับการรถไฟแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ ๘ สิงหาคม ๒๕๕๕ มีกำหนด ๑๕ ปี นับแต่วันที่ ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๐ ถึงวันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๖๔ ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่า

เพิ่มเติม
               การเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา คือ สัญญาเช่าที่มิได้กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เป็นวัน เดือน ปี หรืออย่างอื่น หรือมิได้กำหนดระยะเวลาเช่าตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า
               การเกิดสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา อาจเกิดได้ ๔ ลักษณะ ดังต่อไปนี้
               ๑.คู่สัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ตั้งแต่ขณะทำสัญญาเช่า
               ๒.สัญญาเช่าเดิมตามกำหนดระยะเวลาได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ต่อไป และผู้ให้เช่าทราบแต่มิได้ทักท้วง(มาตรา ๕๗๐)
               ๓.สัญญาเช่าที่ตกลงทำกันเป็นหนังสือในวันเดียวกันหลายฉบับ(หรือฉบับเดียวกันแต่แบ่งระยะเวลาเช่าเป็นระยะ๐ รวมแล้วเกิน ๓ ปี) มีกำหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน ๓ ปี เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับได้เพียง ๓ ปี เมื่อครบกำหนดเวลา ๓ ปีแล้ว หากผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อไป สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา
               ๔.สัญญาเช่าที่ทำกันมีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน ๓ ปี ฉบับเดียวแต่มิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คงมีแต่หลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือสัญญาเช่า มีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี เมื่อพ้นจากกำหนดระยะเวลา ๓ ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อไปเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
               มาตรา ๕๖๖ ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
               มาตรา ๕๗๐ ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

อ้างอิง
ไผทชิต เอกจริยกร. คำอธิบาย เช่าทรัพย์-เช่าซื้อ. พิมพ์ครั้งที่ 20. กรุงเทพมหานคร: สำนักพิมพ์ วิญญูชน, 2560.
คำพิพากษาศาลฎีกา พุทธศักราช 2561 เล่มที่ 5