ตามหนังสือสัญญาซื้อที่ดินระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดิน หาใช่เป็นการซื้อขายสิทธิครอบครองไม่ และไม่ได้มีข้อความตอนหนึ่งตอนใดแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกับผู้ขายประสงค์จะให้สัญญาซื้อขายทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง และ มาตรา ๑๕๒
               หลังจากโจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจำเลยส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้ชำระราคาให้จำเลยครบถ้วนแล้วต่อมาศาลฎีกามีคำพิพากษาว่าที่ดินพิพาทบางส่วน เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดที่ดินของบุคคลภายนอก ทำให้โจทก์ไม่สามารถเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทส่วนที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกได้อีกต่อไปตามข้อตกลงในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตกเป็นโมฆะเท่ากับว่าจำเลยไม่เคยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ จำเลยจะต้องรับผิดคืนค่าที่ดินทั้งหมดแก่โจทก์ตามข้อตกลงในสัญญาที่ว่า หากต่อไปภายหน้าหากผู้ซื้อไม่สามารถเข้าครอบครองและทำประโยชน์ได้ ทางผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบคืนเงินทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อ ย่อมใช้บังคับก็ต่อเมื่อจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทกับโจทก์ เมื่อถือว่าจำเลยไม่เคยทำสัญญากับโจทก์จึงไม่มีเหตุที่จำเลยจะต้องรับผิดตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องให้จำเลยรับผิดคืนเงินที่ดินทั้งหมดแก่ตัวตามข้อตกลงในสัญญาได้
               แม้สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะตกเป็นโมฆะแต่ที่ดินพิพาทบางส่วนเป็นที่ดินมือเปล่าจำเลยมีเพียงสิทธิครอบครอง การซื้อขายเมื่อได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทส่วนนี้ให้แก่โจทก์ไปแล้ว ก็ฟังได้ว่าจำเลยสละเจตนาครอบครองไม่ยึดถือที่ดินพิพาทส่วนนี้อีกต่อไป โจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗๗, ๑๓๗๘ จำเลยจึงไม่จำต้องคืนเงินค่าที่ดินพิพาทส่วนนี้ให้แก่โจทก์ และการได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตัวนี้ของโจทก์เป็นการได้มาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขายซึ่งตกเป็นโมฆะแล้ว โจทก์ที่ใช้สิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินทั้งหมดแก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายหาได้ไม่ สำหรับที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นของบุคคลภายนอกซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดิน จำเลยไม่มีสิทธินำมาขายให้แก่โจทก์และต้องคืนเงินค่าที่ดินพิพาทส่วนนี้ให้แก่โจทก์
               จำเลยนำที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นของบุคคลภายนอกมาขายให้แก่โจทก์โดยจำเลยไม่มีสิทธินำมาขาย จำเลยจะต้องคืนเงินค่าที่ดินพิพาทส่วนนี้ให้แก่โจทก์ การฟ้องคดีขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินในกรณีเช่นนี้ถือเป็นการติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๖ ไม่มีกำหนดอายุความ

เพิ่มเติม
               ผลของนิติกรรมที่เป็นโมฆะ(มาตรา ๑๗๒)
               ๑.นิติกรรมนั้นเสียเปล่า
               ๒.ผู้มีส่วนได้เสียคนใดคนหนึ่งจะ กล่าวอ้าง ขึ้นก็ได้
               ๓.ให้สัตยาบันกันไม่ได้
               ๔.สิ่งที่ให้กันไปต้องคืนให้แก่กันตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
               มาตรา ๔๕๖ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
               สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
               บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
               มาตรา ๑๕๒ การใดมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ การนั้นเป็นโมฆะ
               มาตรา ๑๓๓๖ ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย