คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๖๑/๒๕๖๒ 
               หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว จำเลยทั้งสองยังคงเป็นผู้ครอบครองที่ดินต่อมา โดยมิได้สละการครอบครองหรือส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่โจทก์ ถือได้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อ จะขายที่ดินโดยมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันภายหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน ถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจ หลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ มาตรา ๑๒ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ตกเป็นโมฆะและ สามารถใช้บังคับกันได้
               เดิมโจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้งที่มีโฉนดและที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓) ในสัญญาฉบับเดียวกัน ต่อมาโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันขึ้นใหม่รวม ๒ ฉบับ โดยแยกเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีโฉนดรวมฉบับหนึ่ง กับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์อีกฉบับหนึ่งโดยมีการระบุถึงราคาที่ดินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้แต่ละประเภทรวมทั้งรายละเอียดการชำระเงินค่าที่ดินในสัญญาแต่ละฉบับต่างหากจากกันด้วยความสมัครใจไม่มีการบังคับขู่เข็ญ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันใหม่โดยแยกเป็นที่ดินมีโฉนดกับที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์โดยเปลี่ยนสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งหนี้ในสัญญาฉบับเดิมที่ทำกันไว้แต่แรก มีผลให้สัญญาฉบับเดิมเป็นอันระงับสิ้นไปด้วยการแปลงหนี้ใหม่ และต้องบังคับกันตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำกันใหม่

เพิ่มเติม
               ฎีกาที่ ๒๑๒๐/๒๕๕๙ พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ มาตรา ๖ บัญญัติว่า ให้รัฐบาลมีอำนาจจัดที่ดินของรัฐ เพื่อให้ประชาชนได้มีที่ตั้งเคหสถานและประกอบอาชีพเป็นหลักแหล่งในที่ดินนั้น โดยจัดตั้งเป็นนิคมตาม พระราชบัญญัตินี้ และมาตรา ๑๒ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณี และวรรคสอง บัญญัติว่า ภายในกำหนดระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง ที่ดินนั้นไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ตามบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่จะปกป้องราษฎรที่ได้รับสิทธิในที่ดินดังกล่าวให้มีที่ดินไว้อยู่อาศัยและทำกินในที่ดินนั้นเป็นเวลาอย่างน้อย ๕ ปี จะจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินที่ได้รับมาด้วยประการใด ๆ ก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก ดังนั้นภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จำเลยผู้ได้รับสิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทจึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาประการใดอันมีผลหรือมีลักษณะไปในทางที่สละ หรือโอน หรืออาจต้องถูกบังคับคดีให้มีการโอนสิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้
               การที่โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินขณะอยู่ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย ซึ่งตามลักษณะของสัญญาก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องในอันที่จะบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและเสียสิทธิการครอบครองที่ดินซึ่งขัดกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้ผู้ที่ได้รับสิทธิใช้ที่ดินนั้นเป็นเคหสถาน และประกอบอาชีพ และพฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยก่อนทำสัญญาที่ไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีข้อห้ามโอน เห็นได้ว่า เป็นการทำนิติกรรมที่มีเจตนาที่จะโอนที่ดินกัน แม้จะมีเงื่อนไขให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนอันเป็นระยะเวลาภายหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายก็ตาม ก็เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๕๐ โจทก์จึงไม่อาจยกนิติกรรมอันเป็นโมฆะดังกล่าวขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อบังคับให้จำเลยโอนที่ดินแก่โจทก์ได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
               มาตรา ๑๕๐ การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ
               มาตรา ๔๕๖ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
               สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
               บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย